CONDO NEUF? ARMEZ VOUS D’UN BON GESTIONNAIRE!

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CONDO NEUF? ARMEZ VOUS D’UN BON GESTIONNAIRE!

 

J’écoutais cette semaine le reportage intitulé Condos bâtis sur des coquilles vides à l’émission LA FACTURE diffusée sur l’antenne d’ici Radio-Canada. Cette chronique explique une énorme problématique dans l’industrie de la construction des copropriétés au Québec. Ce phénomène expliqué n’est pas inconnu pour nous puisque nous avons eu à gérer ce genre de problématique pour certains syndicats de copropriété. Par contre, il est malheureusement trop méconnu du public et c’est pour cette raison qu’il me semble important de vous transmettre certaines notions à cet effet.

 

LE PRINCIPE DE LA COQUILLE VIDE

Le reportage de l’émission LA FACTURE explique que des compagnies en construction mettent sur pied différentes compagnies à numéro pour leurs projets immobiliers afin de se protéger de devoir débourser d’importantes sommes d’argent si un vice de construction ou un vice-caché est découvert par la suite. La compagnie vide les coffres une fois le projet terminé, ce qui ne laisse aucune place aux propriétaires pour réclamer des montants qui leur seraient dus. Le reportage cible particulièrement la compagnie HABITATIONS TRIGONE. Toutefois, ce modèle d’affaires est bien répandu auprès de plusieurs compagnies. Dans les cas où nous avons eu à nous confronter à cette réalité, il s’agissait de compagnies autres que HABITATIONS TRIGONE. Si vous souhaitez visionner le reportage, il est disponible gratuitement sur le site internet tou.tv.

 

L’IMPORTANCE D’AVOIR UN GESTIONNAIRE

Plusieurs ne verront pas la nécessité de faire appel aux services d’un gestionnaire pour les constructions neuves. Toutefois, certaines étapes sont cruciales lors de la mise en place du syndicat de copropriété. Afin de vous assurer de démarrer votre syndicat de copropriété sur un bon pied, il est essentiel de travailler de pair avec un gestionnaire, mais pas n’importe lequel! Dans le cas d’une construction neuve, il est important de favoriser un gestionnaire ayant de très bonnes connaissances dans le domaine de la construction. Ce dernier sera familier avec les étapes d’un projet de construction et la documentation requise. À ma connaissance, peu de compagnies de gestion sont familières avec la construction à l’exception de GESTION VSP.

 

UN GESTIONNAIRE SPÉCIALISÉ EN BÂTIMENT

GESTION VSP se démarque sur le marché par ses connaissances approfondies en bâtiment. Les deux têtes dirigeantes de l’entreprise ont toutes deux baigné dans l’univers de la construction avant de se lancer en gestion de syndicat de copropriété. Sébastien St-Pierre a dirigé des équipes sur des chantiers d’envergures au Québec et au Canada sur dix ans et possède une excellente connaissance sur l’entretien des immeubles alors que Valérie Vincent cumule six années d’expérience dans les bureaux d’architecture en tant que technicienne en bâtiment et conceptrice en architecture. Ses connaissances techniques et son expérience en surveillance de chantier lui permettent de gérer efficacement les projets petits et grands au sein des copropriétés.

 

ACCEPTATION DES PARTIES COMMUNES DE L’IMMEUBLE

Une des étapes cruciales lorsque le bâtiment est achevé est de faire l’acceptation des parties communes de l’immeuble. Il devrait y avoir un certificat de fin des travaux émis par l’entrepreneur. Souvent, ce document est signé trop rapidement sans avoir fait les vérifications nécessaires à l’avance. Les administrateurs ne sont pas à blâmer puisque bien souvent le domaine de la construction leur est inconnu. Sachez que vous avez un délai pour signer ce document et qu’il ne devrait jamais être signé dès sa réception. Avant de signer ce document, il serait souhaitable pour le Syndicat d’embaucher un ou des experts qui examineront le bâtiment et rédigeront un rapport sur la conformité des installations. Dans le meilleur des cas, il ne faut pas trop attendre pour éviter que la compagnie ne vide ses coffres et que vous ne vous retrouviez devant une coquille vide!

 

Pour toute demande de renseignement, veuillez communiquer avec nous au 438-220-8989 ou au info@gestionvsp.com

Cannabis en copropriété

cannabis copropriété

LE CANNABIS EN COPROPRIÉTÉ

À l’approche du 17 octobre 2018, nombreux sont les syndicats de copropriété qui ont adopté différents règlements en lien avec la légalisation du cannabis au Canada. Plusieurs s’inquiétaient des proportions que cette nouvelle règlementation occasionnerait. Plus d’un an après ce changement, est-ce que l’univers de la copropriété a été bouleversé par les consommateurs de cannabis?

NOTRE EXPÉRIENCE EN TANT QUE GESTIONNAIRE

Selon notre expérience, les plaintes au sujet de la fumée secondaire du cannabis n’ont pas été aussi nombreuses que les prédictions. Il semble que l’inquiétude générale était plus importante que la quantité de personnes qui se sont mises à consommer librement.

FOURNIR DES PREUVES DE NON-RESPECT DU RÈGLEMENT

La principale problématique de la règlementation sur la consommation du cannabis est qu’il est difficile de prouver d’où provient la source de la fumée, et ce, surtout lorsqu’il s’agit des parties privatives. En effet, certains ont restreint la consommation à différents niveaux : dans la copropriété, il y a, de manière générale les parties communes, les parties communes à usage restreint et les parties privatives. Lorsque le règlement interdit la consommation ainsi que la production dans les parties privatives, il est difficile de cumuler les preuves au non-respect du règlement. Dans ce cas, il vous faudrait faire appel à un huissier qui viendrait constater sur le champ les contrevenants au règlement de la copropriété.

LOI SUR LE CANNABIS VERSUS RÈGLEMENT DE L’IMMEUBLE

À cet effet, plusieurs sont confus lorsque le règlement de l’immeuble contredit la loi canadienne/québécoise sur la consommation de substance récréative. Malgré la loi sur le cannabis en vigueur au Québec et au Canada, la copropriété, elle, peut exiger le contraire. Il faut toutefois que le règlement ait été voté en assemblée par les copropriétaires. Ce dernier est pris à la majorité des voix. D’ordre général, il est un peu plus facile d’empêcher la consommation dans les parties communes ou les parties communes à usage restreint alors qu’il sera beaucoup plus ardu d’en faire autant pour les parties privatives. Dans l’éventualité où un Syndicat de copropriété voudrait prohiber l’usage du cannabis dans les parties privatives, il est préférable d’obtenir 100% de l’accord des copropriétaires pour permettre efficacement la mise en place du règlement. Dans le cas contraire, il sera difficile pour le Syndicat de faire appliquer la règlementation et ceci peut mener à des poursuites judiciaires. Nous citons, par exemple, le dossier numéro 500-17-103141-183 à la Cour Supérieure du Canada où un syndicat de copropriété a interdit la fumée de cigarette et de cannabis dans les parties privatives et communes de l’immeuble afin de préserver la santé des occupants de la copropriété.

Aussi, dans le cadre de la règlementation sur le cannabis implantée au Québec, l’interdiction de fumer dans les parties communes de bâtiment comportant deux logements et plus est déjà proscrite. Cependant, un Syndicat de copropriété peut venir bonifier cette règlementation en ajoutant les parties communes à usage restreint (balcons, terrasses ou toits-terrasses) ou encore les parties communes extérieures (terrain, stationnement, piscine…). Pour vous aider dans la rédaction d’un projet de règlement pour votre Syndicat de copropriété au sujet des restrictions sur la consommation du cannabis, veuillez communiquer avec nous au info@gestionvsp.com ou au 438-220-8989.

Vous pouvez consulter la règlementation sur le cannabis au Québec en prenant connaissance du lien suivant :

http://legisquebec.gouv.qc.ca/fr/showdoc/cs/C-5.3

LE CANNABIS THÉRAPEUTIQUE

Il est possible qu’un conseil d’administration reçoive une demande en lien avec la consommation de cannabis pour usage thérapeutique. Cependant, ce type d’usage n’est pas répandu à grande échelle. Il faut avoir passé à travers un processus tout de même considérable avant d’obtenir une prescription de la sorte. Le collège des médecins du Québec explique les conditions détaillées dans l’article suivant : http://www.cmq.org/publications-pdf/p-1-2018-09-20-fr-ordonnance-cannabis-fins-medicales.pdf. Le conseil d’administration peut ajuster au besoin le règlement de l’immeuble dans un cas exceptionnel où la situation se présenterait.

Pour toute information supplémentaire, communiquer avec un de nos gestionnaires à info@gestionvsp.com ou au 438-220-8989.

LES CHIENS EN COPROPRIÉTÉ

LES CHIENS EN COPROPRIÉTÉ

LES CHIENS EN COPROPRIÉTÉ

La présence d’animaux dans la copropriété, en particulier les chiens, fait l’objet de nombreuses plaintes chaque année. Le conseil d’administration doit composer avec deux clans principaux : les amoureux de ces petites bêtes poilues et ceux qui les détestent! Mais est-il possible de complètement bannir la présence de chiens ou d’animaux dans la copropriété? La réponse est non puisqu’il existe quelques exceptions à la règle.

DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ – RÈGLEMENT DE L’IMMEUBLE

La plupart des déclarations de copropriété prévoient un règlement sur la présence d’animaux dans le bâtiment et les parties communes. Certains limitent la taille de l’animal, mais la plupart s’entendent pour dire que les animaux domestiques sont autorisés, sauf les animaux nuisibles. D’ailleurs, la principale source de nuisance constatée dans les condos est l’aboiement.

Afin de contenir les hurlements d’un chien, il existe sur le marché des colliers anti-aboiement. À ma connaissance, deux types sont offerts : le collier qui propulse un jet de citronnelle et celui qui donne de petits chocs. J’ai personnellement mis à l’essai ces deux solutions avec mon chien et j’ai découvert que mon chien aimait la citronnelle, ce qui n’était pas efficace! Toutefois, la deuxième option a très bien fonctionné. Des modèles permettent différentes intensités sur une base progressive. Le Syndicat pourrait dans un premier temps proposer au propriétaire du chien de se munir d’un dispositif pour contrer les jappements du chien. Bien entendu, ce sera au propriétaire de débourser et de faire les démarches pour enrayer la problématique.

Parallèlement, le Syndicat peut imposer des pénalités pour mieux faire respecter la charte de la copropriété. Ces pénalités peuvent être très incitatives pour mettre fin à la problématique. Pour savoir comment instaurer un règlement ou pour la rédaction d’une règlementation adaptée aux besoins de votre syndicat de copropriété, communiquez avec nous au info@gestionvsp.com ou au 438-220-8989.

CHIENS DE SERVICES OU CHIENS D’ASSISTANCE

Sachez que même si votre déclaration de copropriété interdit formellement la présence d’animaux, il y a certaines exceptions où il serait impossible pour un Syndicat de refuser l’accès à un animal. C’est le cas pour les chiens de services ou les chiens d’assistance. Un chien d’assistance accompagne une personne ayant des capacités physiques ou mentales réduites. L’animal est dressé pour accomplir certaines tâches spécifiques afin de combler des besoins ciblés pour une personne.

Afin d’identifier si l’animal est reconnu comme étant un chien de service, l’office des personnes handicapées du Québec mentionne qu’un chien d’assistance devrait avoir une carte d’identité où la photo de l’animal y figure ainsi que le nom du propriétaire et le nom de l’école de dressage. Toutefois, ce ne sont pas seulement que les chiens d’assistance qui font exception à la règle. Une personne peut, sous recommandation d’un médecin, avoir recours à un animal de compagnie pour soutien émotionnel. Dans ce cas, un billet de médecin peut être suffisant pour justifier la présence de l’animal au sein de la copropriété, et ce, même si un règlement l’en interdit.

Pour en savoir davantage, nous vous invitons à consulter le site cliquezjustice.ca qui traite des droits de la personne, de la discrimination et des droits envers les animaux d’assistance au Canada.

https://www.cliquezjustice.ca/vos-droits/les-animaux-d-assistance-au-canada

MOT DE LA FIN

En conclusion, même si le Syndicat fait des efforts pour modifier la règlementation de l’immeuble et interdire la présence d’espèces canines, il est pratiquement impossible de certifier qu’aucun chien ne pourra jamais y habiter. Le rôle du conseil d’administration sera de voir à ce que l’animal ne nuise pas à la jouissance des autres résidents de l’immeuble. Un gestionnaire saura vous guider afin de mettre en place les éléments clés et permettre une meilleure harmonie au sein de votre syndicat de copropriété.

Loi 141 – Registre des parties privatives

Registre des parties privatives

Une date importante en copropriété divise approche à grands pas. Une fiche descriptive de chaque unité doit être déposée au registre de la copropriété avant le 13 juin 2020. Selon la nouvelle Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières, aussi connue comme la loi 141.  Nous ferons référence à la nouvelle loi par son nom abrégé: loi 141. Vous pouvez consulter le document adopté le 13 juin 2018 en cliquant sur le lien suivant: http://www.assnat.qc.ca/fr/travaux-parlementaires/projets-loi/projet-loi-141-41-1.html?appelant=MC

Une section du projet de loi a apporté des changements importants à certains articles du Code civil du Québec pour la copropriété divise. Regardons plus précisément l’article 638 de la loi 141 qui se lui comme suit:

«638. L’article 1070 de ce code est modifié par l’ajout, à la fin, de l’alinéa suivant :
«Le syndicat tient enfin à la disposition des copropriétaires une description
des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées
par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir
pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. »» 

La réglementation stipule que cet article doit être appliqué avant la date du 13 juin 2020. Si les descriptions des parties privatives ne sont pas faites avant cette date, les améliorations apportées seront considérées telles quelles.

Demandez une soumission

Voici quelques trucs afin de mettre en place un tel registre:

Trouver les unités qui n’ont pas subi de rénovations

Il est plutôt difficile dans les copropriétés âgées, mais dans les copropriétés de 10 ans et moins, il est fortement probable qu’une unité soit toujours dotée des matériaux d’origine. D’ailleurs, il faut faire la différence entre les matériaux de bases offerts par le promoteur lors de la vente des condos et les options ajoutées dès la construction à l’achat de ce dernier. Par exemple, si le promoteur offre des armoires en mélamine lors de la vente sur plans et que l’acheteur décide de débourser un montant excédentaire pour obtenir des armoires en bois massif, à ce moment, ceci est considéré comme étant une amélioration locative et le copropriétaire devra assurer la différence de valeur entre les deux matériaux. 

Chercher le registre de la copropriété pour une fiche descriptive de l’unité de base du promoteur

Parfois, dans les documents de la copropriété, il est possible de trouver les fameuses  brochures où il est inscrit “à partir de“. En général, ce document indique les matériaux de base. Pour les copropriétés plus récentes, surtout les copropriétés construites par phases, les promoteurs mettent en place un site internet mentionnant les informations de base sur les matériaux. Il est aussi possible de communiquer avec le promoteur pour obtenir le descriptif.

Trouver un douanier ou douanière de la copropriété

Il peut arriver qu’un copropriétaire soit présent depuis le début de la copropriété. 

Voici quelques pistes pour déterminer les matériaux types d’une unité qui n’a pas subi de transformations:

Armoire de cuisine en mélamine 

Lors de la réalisation du registre, nous considérons également le nombre de pieds linéaires des armoires. Il est de plus en plus commun d’avoir des rénovations majeures où la cuisine est agrandie. 

    • Comptoir en stratifié
    • Plancher 
      • Cuisine en céramique
      • Chambre et aire de vie en tapis, flottant ou marqueterie
    • Mur en placoplâtre
    • Bain-douche avec les murs en acrylique
    • Moulures en MDF

Si vous siégez sur un conseil d’administration, nous pouvons vous assister dans l’écriture du descriptif de vos unités. 

Demandez une soumission

N’hésitez pas à nous joindre par courriel au info@gestionvsp.com ou par téléphone au (514) 975-4089.

Au plaisir de travailler ensemble,

L’équipe Gestion VSP