Cannabis en copropriété

cannabis copropriété

LE CANNABIS EN COPROPRIÉTÉ

À l’approche du 17 octobre 2018, nombreux sont les syndicats de copropriété qui ont adopté différents règlements en lien avec la légalisation du cannabis au Canada. Plusieurs s’inquiétaient des proportions que cette nouvelle règlementation occasionnerait. Plus d’un an après ce changement, est-ce que l’univers de la copropriété a été bouleversé par les consommateurs de cannabis?

NOTRE EXPÉRIENCE EN TANT QUE GESTIONNAIRE

Selon notre expérience, les plaintes au sujet de la fumée secondaire du cannabis n’ont pas été aussi nombreuses que les prédictions. Il semble que l’inquiétude générale était plus importante que la quantité de personnes qui se sont mises à consommer librement.

FOURNIR DES PREUVES DE NON-RESPECT DU RÈGLEMENT

La principale problématique de la règlementation sur la consommation du cannabis est qu’il est difficile de prouver d’où provient la source de la fumée, et ce, surtout lorsqu’il s’agit des parties privatives. En effet, certains ont restreint la consommation à différents niveaux : dans la copropriété, il y a, de manière générale les parties communes, les parties communes à usage restreint et les parties privatives. Lorsque le règlement interdit la consommation ainsi que la production dans les parties privatives, il est difficile de cumuler les preuves au non-respect du règlement. Dans ce cas, il vous faudrait faire appel à un huissier qui viendrait constater sur le champ les contrevenants au règlement de la copropriété.

LOI SUR LE CANNABIS VERSUS RÈGLEMENT DE L’IMMEUBLE

À cet effet, plusieurs sont confus lorsque le règlement de l’immeuble contredit la loi canadienne/québécoise sur la consommation de substance récréative. Malgré la loi sur le cannabis en vigueur au Québec et au Canada, la copropriété, elle, peut exiger le contraire. Il faut toutefois que le règlement ait été voté en assemblée par les copropriétaires. Ce dernier est pris à la majorité des voix. D’ordre général, il est un peu plus facile d’empêcher la consommation dans les parties communes ou les parties communes à usage restreint alors qu’il sera beaucoup plus ardu d’en faire autant pour les parties privatives. Dans l’éventualité où un Syndicat de copropriété voudrait prohiber l’usage du cannabis dans les parties privatives, il est préférable d’obtenir 100% de l’accord des copropriétaires pour permettre efficacement la mise en place du règlement. Dans le cas contraire, il sera difficile pour le Syndicat de faire appliquer la règlementation et ceci peut mener à des poursuites judiciaires. Nous citons, par exemple, le dossier numéro 500-17-103141-183 à la Cour Supérieure du Canada où un syndicat de copropriété a interdit la fumée de cigarette et de cannabis dans les parties privatives et communes de l’immeuble afin de préserver la santé des occupants de la copropriété.

Aussi, dans le cadre de la règlementation sur le cannabis implantée au Québec, l’interdiction de fumer dans les parties communes de bâtiment comportant deux logements et plus est déjà proscrite. Cependant, un Syndicat de copropriété peut venir bonifier cette règlementation en ajoutant les parties communes à usage restreint (balcons, terrasses ou toits-terrasses) ou encore les parties communes extérieures (terrain, stationnement, piscine…). Pour vous aider dans la rédaction d’un projet de règlement pour votre Syndicat de copropriété au sujet des restrictions sur la consommation du cannabis, veuillez communiquer avec nous au info@gestionvsp.com ou au 438-220-8989.

Vous pouvez consulter la règlementation sur le cannabis au Québec en prenant connaissance du lien suivant :

http://legisquebec.gouv.qc.ca/fr/showdoc/cs/C-5.3

LE CANNABIS THÉRAPEUTIQUE

Il est possible qu’un conseil d’administration reçoive une demande en lien avec la consommation de cannabis pour usage thérapeutique. Cependant, ce type d’usage n’est pas répandu à grande échelle. Il faut avoir passé à travers un processus tout de même considérable avant d’obtenir une prescription de la sorte. Le collège des médecins du Québec explique les conditions détaillées dans l’article suivant : http://www.cmq.org/publications-pdf/p-1-2018-09-20-fr-ordonnance-cannabis-fins-medicales.pdf. Le conseil d’administration peut ajuster au besoin le règlement de l’immeuble dans un cas exceptionnel où la situation se présenterait.

Pour toute information supplémentaire, communiquer avec un de nos gestionnaires à info@gestionvsp.com ou au 438-220-8989.

LES CHIENS EN COPROPRIÉTÉ

LES CHIENS EN COPROPRIÉTÉ

LES CHIENS EN COPROPRIÉTÉ

La présence d’animaux dans la copropriété, en particulier les chiens, fait l’objet de nombreuses plaintes chaque année. Le conseil d’administration doit composer avec deux clans principaux : les amoureux de ces petites bêtes poilues et ceux qui les détestent! Mais est-il possible de complètement bannir la présence de chiens ou d’animaux dans la copropriété? La réponse est non puisqu’il existe quelques exceptions à la règle.

DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ – RÈGLEMENT DE L’IMMEUBLE

La plupart des déclarations de copropriété prévoient un règlement sur la présence d’animaux dans le bâtiment et les parties communes. Certains limitent la taille de l’animal, mais la plupart s’entendent pour dire que les animaux domestiques sont autorisés, sauf les animaux nuisibles. D’ailleurs, la principale source de nuisance constatée dans les condos est l’aboiement.

Afin de contenir les hurlements d’un chien, il existe sur le marché des colliers anti-aboiement. À ma connaissance, deux types sont offerts : le collier qui propulse un jet de citronnelle et celui qui donne de petits chocs. J’ai personnellement mis à l’essai ces deux solutions avec mon chien et j’ai découvert que mon chien aimait la citronnelle, ce qui n’était pas efficace! Toutefois, la deuxième option a très bien fonctionné. Des modèles permettent différentes intensités sur une base progressive. Le Syndicat pourrait dans un premier temps proposer au propriétaire du chien de se munir d’un dispositif pour contrer les jappements du chien. Bien entendu, ce sera au propriétaire de débourser et de faire les démarches pour enrayer la problématique.

Parallèlement, le Syndicat peut imposer des pénalités pour mieux faire respecter la charte de la copropriété. Ces pénalités peuvent être très incitatives pour mettre fin à la problématique. Pour savoir comment instaurer un règlement ou pour la rédaction d’une règlementation adaptée aux besoins de votre syndicat de copropriété, communiquez avec nous au info@gestionvsp.com ou au 438-220-8989.

CHIENS DE SERVICES OU CHIENS D’ASSISTANCE

Sachez que même si votre déclaration de copropriété interdit formellement la présence d’animaux, il y a certaines exceptions où il serait impossible pour un Syndicat de refuser l’accès à un animal. C’est le cas pour les chiens de services ou les chiens d’assistance. Un chien d’assistance accompagne une personne ayant des capacités physiques ou mentales réduites. L’animal est dressé pour accomplir certaines tâches spécifiques afin de combler des besoins ciblés pour une personne.

Afin d’identifier si l’animal est reconnu comme étant un chien de service, l’office des personnes handicapées du Québec mentionne qu’un chien d’assistance devrait avoir une carte d’identité où la photo de l’animal y figure ainsi que le nom du propriétaire et le nom de l’école de dressage. Toutefois, ce ne sont pas seulement que les chiens d’assistance qui font exception à la règle. Une personne peut, sous recommandation d’un médecin, avoir recours à un animal de compagnie pour soutien émotionnel. Dans ce cas, un billet de médecin peut être suffisant pour justifier la présence de l’animal au sein de la copropriété, et ce, même si un règlement l’en interdit.

Pour en savoir davantage, nous vous invitons à consulter le site cliquezjustice.ca qui traite des droits de la personne, de la discrimination et des droits envers les animaux d’assistance au Canada.

https://www.cliquezjustice.ca/vos-droits/les-animaux-d-assistance-au-canada

MOT DE LA FIN

En conclusion, même si le Syndicat fait des efforts pour modifier la règlementation de l’immeuble et interdire la présence d’espèces canines, il est pratiquement impossible de certifier qu’aucun chien ne pourra jamais y habiter. Le rôle du conseil d’administration sera de voir à ce que l’animal ne nuise pas à la jouissance des autres résidents de l’immeuble. Un gestionnaire saura vous guider afin de mettre en place les éléments clés et permettre une meilleure harmonie au sein de votre syndicat de copropriété.

Loi 16 – cadeau ou fardeau ?*

Loi 16 condo

La loi 16

 Wow! Le 5 décembre 2019, l’univers de la copropriété divise est bouleversé encore une fois. Dans un intervalle d’un an, deux lois sont adoptées à l’Assemblée nationale du Québec et modifient plusieurs articles du Code civil du Québec sur la copropriété au Québec : la loi 141 et la loi 16.

 

Il s’agit d’une réforme générale sur la copropriété, la régie du logement et les municipalités. Certains syndicats ont de la difficulté à justifier l’importance d’effectuer une étude du fonds de prévoyance auprès d’experts, d’atteindre le quorum à une assemblée lorsque des décisions requièrent un vote à double majorité ou encore à recevoir la durée de bail d’un locataire. La loi 16 nous permettra de faciliter les opérations administratives d’un immeuble en copropriété. Voici un premier survol sur l’adoption du projet de loi 16 adopté le 5 décembre 2019.

 

Les points positifs de la loi 16

(tous les articles font référence au Code civil du Québec)

 

Modification de l’article 1053

Cet article donne la possibilité d’utiliser une clause pénale afin de faire respecter la déclaration de copropriété. Il est aussi stipulé que s’il existe déjà un règlement au sujet d’une clause pénale adopté avant la date de la mise en place de la loi 16 (5 décembre 2019), elle sera dorénavant considérée comme faisant partie de l’acte constitutif. Une clause pénale permet au syndicat de faire respecter plus facilement les règlements de l’immeuble.

 

Modification de l’article 1065

Les locateurs seront tenus à informer le syndicat à l’intérieur de 15 jours suivant la location de leur unité, les informations suivantes au sujet de leur(s) locataire(s) : au minimum, fournir le nom et le numéro de téléphone du locataire ainsi que la durée du bail.

 

Ajout de l’Article 1070.2

Cet ajout oblige les syndicats à tenir un carnet d’entretien. Le carnet d’entretien est un outil indispensable pour la bonne gestion de l’immeuble.

 

Modification de l’article 1071

La mention d’une contribution au fonds de prévoyance d’un minimum de 5% des dépenses est retirée de l’article. La somme à verser sera établie selon les recommandations du rapport sur l’étude du fonds de prévoyance. De plus, cette étude est dorénavant obligatoire aux cinq ans et doit être effectuée par un professionnel reconnu à cet effet. Il est exigé d’effectuer cette étude dans les trois prochaines années suivant l’adoption de la loi 16. Le Syndicat devra prévoir injecter les montants nécessaires selon les recommandations faites par l’expert sur une période pouvant s’étendre jusqu’à dix ans.

Bon, plusieurs d’entre vous trouveront que cet ajout est loin d’être un cadeau puisque nécessairement les charges communes de la majorité des copropriétés seront révisées à la hausse. Toutefois, cette nouvelle approche permettra d’assurer le bon maintien du parc immobilier en copropriété, ce qui est primordial pour votre investissement à long terme!

 

Modification de l’article 1090

Seulement un indivisaire peut représenter la totalité des voix d’une même unité sans l’obligation d’une procuration. Cette disposition permettra d’atteindre le quorum aux assemblées plus facilement.

 

Modification de l’article 1097

Le calcul pour obtenir une double majorité est changé. Plutôt que d’obtenir 75% des voix de la copropriété, le vote considérera maintenant 75% des personnes présentes à l’assemblée. Ceci aidera grandement les syndicats à aller de l’avant avec certaines décisions qui étaient auparavant très difficiles à obtenir.

 

Les points négatifs

 

Ajout de l’article 1072.1

Une cotisation spéciale doit être présentée à l’assemblée pour consultation avant d’être imposée. En soi, c’est bien pour les copropriétaires. Par contre, ceci pourrait allonger quelque peu les délais avant d’obtenir l’argent pour le syndicat.

 

Ajout de l’Article 1086.1

Le conseil d’administration doit diffuser tout procès-verbal 30 jours après toutes réunions. Auparavant, seuls les procès-verbaux des réunions des copropriétaires étaient diffusés librement alors que les minutes des réunions entre administrateurs étaient accessibles sur consultation seulement.

 

Nous pouvons affirmer, par expérience, que l’interprétation des écrits peu facilement être perçue autrement par une personne qui n’assistait pas à la réunion. Il est déjà arrivé qu’un administrateur absent à une réunion soit alarmé par la lecture d’un procès-verbal où il croyait que certaines décisions avaient été prises, alors qu’en lisant correctement le document il était inscrit que le conseil d’administration avait discuté de certains sujets, mais sans évoquer la prise d’une décision quelconque. Le tout s’est finalisé en assemblée extraordinaire pour demander la démission des administrateurs pour une décision qui n’avait pas été prise. Bref, la diffusion de documents à l’extérieur d’un contexte peut entraîner de vives inquiétudes souvent inutiles auprès des copropriétaires.

 

En conclusion

 

Certains administrateurs de syndicat nous ont confié leurs craintes par rapport aux nouvelles réformes mises en place par le gouvernement québécois. En effet, il peut être difficile de s’y retrouver et assurer la bonne marche à suivre et c’est pour cette raison que le gestionnaire est un outil essentiel à la bonne gestion d’un syndicat de copropriété. Pour plus d’informations, communiquez avec nous à l’adresse info@gestionvsp.com ou par téléphone au 438-220-8989.

 

Voici le lien pour l’Assemblée nationale du Québec pour consulter la totalité du projet de loi :

http://www.assnat.qc.ca/fr/travaux-parlementaires/projets-loi/projet-loi-16-42-1.html

*Cet article de blogue n’est pas un avis légal

Loi 141 – Registre des parties privatives

Registre des parties privatives

Une date importante en copropriété divise approche à grands pas. Une fiche descriptive de chaque unité doit être déposée au registre de la copropriété avant le 13 juin 2020. Selon la nouvelle Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières, aussi connue comme la loi 141.  Nous ferons référence à la nouvelle loi par son nom abrégé: loi 141. Vous pouvez consulter le document adopté le 13 juin 2018 en cliquant sur le lien suivant: http://www.assnat.qc.ca/fr/travaux-parlementaires/projets-loi/projet-loi-141-41-1.html?appelant=MC

Une section du projet de loi a apporté des changements importants à certains articles du Code civil du Québec pour la copropriété divise. Regardons plus précisément l’article 638 de la loi 141 qui se lui comme suit:

«638. L’article 1070 de ce code est modifié par l’ajout, à la fin, de l’alinéa suivant :
«Le syndicat tient enfin à la disposition des copropriétaires une description
des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées
par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir
pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. »» 

La réglementation stipule que cet article doit être appliqué avant la date du 13 juin 2020. Si les descriptions des parties privatives ne sont pas faites avant cette date, les améliorations apportées seront considérées telles quelles.

Voici quelques trucs afin de mettre en place un tel registre:

Trouver les unités qui n’ont pas subi de rénovations

Il est plutôt difficile dans les copropriétés âgées, mais dans les copropriétés de 10 ans et moins, il est fortement probable qu’une unité soit toujours dotée des matériaux d’origine. D’ailleurs, il faut faire la différence entre les matériaux de bases offerts par le promoteur lors de la vente des condos et les options ajoutées dès la construction à l’achat de ce dernier. Par exemple, si le promoteur offre des armoires en mélamine lors de la vente sur plans et que l’acheteur décide de débourser un montant excédentaire pour obtenir des armoires en bois massif, à ce moment, ceci est considéré comme étant une amélioration locative et le copropriétaire devra assurer la différence de valeur entre les deux matériaux. 

Chercher le registre de la copropriété pour une fiche descriptive de l’unité de base du promoteur

 

Parfois, dans les documents de la copropriété, il est possible de trouver les fameuses  brochures où il est inscrit “à partir de“. En général, ce document indique les matériaux de base. Pour les copropriétés plus récentes, surtout les copropriétés construites par phases, les promoteurs mettent en place un site internet mentionnant les informations de base sur les matériaux. Il est aussi possible de communiquer avec le promoteur pour obtenir le descriptif.

Trouver un douanier ou douanière de la copropriété

 

Il peut arriver qu’un copropriétaire soit présent depuis le début de la copropriété. 

Voici quelques pistes pour déterminer les matériaux types d’une unité qui n’a pas subi de transformations:

Armoire de cuisine en mélamine 

Lors de la réalisation du registre, nous considérons également le nombre de pieds linéaires des armoires. Il est de plus en plus commun d’avoir des rénovations majeures où la cuisine est agrandie. 

    • Comptoir en stratifié
    • Plancher 
      • Cuisine en céramique
      • Chambre et aire de vie en tapis, flottant ou marqueterie
    • Mur en placoplâtre
    • Bain-douche avec les murs en acrylique
    • Moulures en MDF

 

Si vous siégez sur un conseil d’administration, nous pouvons vous assister dans l’écriture du descriptif de vos unités.

N’hésitez pas à nous joindre par courriel au info@gestionvsp.com ou par téléphone au (514) 975-4089.

Au plaisir de travailler ensemble,

L’équipe Gestion VSP